Appartement neuf ou ancien ?

16/11/2023

Faut-il acheter un appartement neuf ou ancien ?

Acheter un appartement neuf peut paraître plus cher et moins rentable dans l’immédiat. Acheter un appartement dans l’ancien peut permettre de réaliser une belle économie sur le prix d’achat. Mais attention aux travaux à prévoir, à ceux imprévus, et à la valorisation/dévalorisation du bien dans le temps.

Concernant le neuf, je n’évoquerai pas les programmes dits “loi Pinel” ou autres escroqueries financières vendues à prix d’or par les couples promoteur/CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine).

Pour les exemples, nous allons nous baser sur un T3 payé 150 000 € neuf, ou 120 000 € s’il est acheté dans l’ancien.

1. Acheter un appartement neuf

1.1. Les avantages d’acheter un appartement neuf

Le quartier est souvent en devenir ou déjà bien placé. En effet, les promoteurs font différentes études avant de lancer la construction d’un nouvel immeuble. Ceci notamment afin de s’assurer que leurs appartements sont se vendre à un bon prix et rapidement.

De plus, vous allez obtenir des avantages sur les frais, l’agencement, les normes et les garanties. Voyons cela tout de suite.

1.1.1. Economies sur les frais

Les frais d’acquisition, autrement dit frais de notaire, sont moins élevés que dans l’ancien. Comptez 2 % à 3 %. Donc pour notre cas, entre 3 000 € et 4 500 €.

Pas de taxe foncière pendant les 2 premières années. Sur un T3 à 150 000 €, la taxe foncière peut varier entre 500 et 1 000 €. Ce qui fait une belle économie.

Vous n’avez pas de frais de travaux à prévoir. Mis à part si vous comptez ajouter quelques meubles ou aménagements.

Vous n’avez pas de frais de copropriété exceptionnels. En effet, la copropriété étant “neuve”, vous n’aurez pas la mauvaise surprise, dans l’immédiat et dans les 20 à 30 années à venir, de devoir payer pour une réfection de toiture, un ravalement de façade ni une rénovation des parties communes.

1.1.2. Surfaces optimisées et parking

Les surfaces sont optimisées, au goût du jour et des tendances modernes. Vous aurez souvent des placards intégrés, des couloirs qui gaspillent moins de place, une circulation plus aisée dans l’appartement neuf que dans certains appartements anciens mal agencés. Un séjour plus spacieux que dans certains appartements anciens. Une meilleure exposition, et même si l’exposition n’est pas plein sud, vous aurez tout de même une meilleure luminosité.

La plupart du temps, avec un appartement neuf, vous est attribuée une place de parking, que ce soit en plein air ou en sous-sol. Ce ne sera pas souvent le cas dans l’ancien.

1.1.3. DPE et accessibilité OK

Un avantage très important dans le neuf est la performance énergétique couplée aux normes en vigueur, notamment au niveau de l’accessibilité. Avec des nouvelles normes toujours plus exigeantes, investir dans le neuf assure d’avoir un logement bien isolé thermiquement et phoniquement, non énergivore, et bien souvent accessible aux personnes à mobilité réduite.

1.1.4. Des garanties grâce au neuf, que nous n’aurez pas dans de l’ancien

Vous obtenez des garanties obligatoires que vous n’aurez jamais si vous achetez de l’ancien :

Garantie dommage-ouvrage (10 ans),
Garantie de bon fonctionnement (2 ans),
Garantie décennale concernant le gros oeuvre (10 ans),
Garantie de l’isolation phonique (10 ans),
Garantie de parfait achèvement (1 an),
Garantie dite des “vices tôt apparus” (12 ou 13 mois).

1.2. Les inconvénients d’acheter un appartement neuf

La livraison peut prendre plusieurs mois, voire 1 an ou un peu plus. En général, comptez une bonne année.

Un prix d’acquisition plus élevé que dans l’ancien.

2. Acheter un appartement dans l’ancien

2.1. Les avantages d’acheter un appartement dans l’ancien

Vous avez accès à votre appartement dès le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Le prix d’acquisition est moins élevé, 20 % à 30 % de moins que pour du neuf.

Selon l’emplacement et la nature de l’immeuble, vous pouvez trouver un appartement au cachet prestigieux et/ou dans un quartier historique ou “coeur de ville”. Cela peut être un très bon placement patrimonial.

Il peut arriver que des locataires soient déjà en place. Vous n’aurez donc pas à gérer la recherche ni la mise en place de vos premiers locataires.

Si vous prévoyez des travaux, cela peut être l’occasion de ré-agencer certaines pièces et aménagements.

Vous pouvez prévoir de diviser votre appartement en 2 lots pour gagner en rentabilité.

2.2. Les inconvénients d’acheter un appartement dans l’ancien

Les frais de notaire sont d’environ 8 %. Donc, pour notre exemple d’un T3 à 120 000 €, cela fait environ 9 600 € de frais d’acquisition.

Vous aurez souvent des travaux à prévoir, pour diverses raisons :

agencement à améliorer,
vétusté,
amélioration de performance énergétique (double vitrage, isolation, chauffage, eau-chaude, etc).

Et également des travaux imprévus, car lorsqu’on visite, même plusieurs fois, un appartement avant son acquisition, on passe facilement à côté de quelques éléments importants. Par exemple une chaudière à gaz qui avait l’air de pouvoir encore fonctionner, qui tombe en panne au bout de 3 mois, et qu’il faut remplacer car trop vétuste.

Attention à la copropriété ! Vous pouvez avoir des frais exceptionnels pour de gros travaux de rénovation ou de réfection : toiture, façade, communs, tuyauterie… Les frais de syndic peuvent être élevés. A moins que le syndic soit bénévole et géré via une application du genre MATERA.

L’accès à l’immeuble est parfois difficile. Difficulté de se garer à proximité par exemple, si vous n’avez pas de place de parking attribuée, ce qui est le cas dans la plupart des immeubles de centre-ville.

En général, vous n’avez aucune garantie. Mises à part les décennales pour quelques éléments, si le vendeur a fait exécuter quelques travaux récemment par des artisans en règle. Et si malheureusement vous découvrez un vice-caché, le temps et le coût d’une procédure judiciaire sont souvent beaucoup moins intéressants que de prendre à votre charge la réparation.

3. Appartement neuf ou ancien et rentabilité

Un appartement ancien peut-être légèrement plus rentable qu’un appartement neuf à condition qu’il n’y ait pas ou peu de travaux à faire. Si vous achetez un logement ancien 20 % moins cher que le prix du neuf, mais que vous devez y faire un certain nombre de travaux et aménagements, alors votre rentabilité sera au final la même que si vous aviez acheté du neuf. Et dans ce cas, autant choisir du neuf, en raison de la vétusté qui mettra beaucoup plus de temps à se manifester pour un logement acheté neuf.

Pour conclure

A chaque type de logement ses avantages et ses inconvénients. Si vous avez le temps et si vous privilégiez la tranquillité, optez pour du neuf. Sinon, l’ancien reste un bon moyen d’investir en immobilier. A condition de prendre les précautions nécessaires en matières de :