J’ai été locataire jusqu’à l’âge de 33 ans. Puis j’ai effectué mon 1er investissement en 2011. Une “grange” (en gros, 4 murs et un toit) que j’ai fait réhausser de 1m20 pour pouvoir faire un 2ème étage ayant une hauteur sous plafond convenable.
RDC : garage
1er étage : T1 bis de 43 m2
2ème étage : T3 de 54 m2
Le T3 était destiné à de la location vide, afin de financer une grosse partie du prêt immobilier de l’immeuble.
Jusqu’en 2017, le T1 bis était ma résidence principale. Il me restait donc à sortir 200 € par mois pour le crédit + 220 € pour les impôts (taxe foncière et impôts sur le revenu généré par les loyers du T3).
On ne peut pas dire que c’était super rentable, mais au moins, pour 420 € par mois, je finançais 2 appartements dont ma résidence principale.
Fin 2016, j’ai fait l’acquisition d’une maisonnette de 24 m2 (+ garage 2 roues de 24 m2 au RDC). Après 3 mois de travaux, je comptais m’essayer à la location meublée à l’année (LMNP). Mais au moment de passer une annonce, je me suis dit :”Pourquoi pas tenter la location de courte durée ?”.
Et me voilà inscrit sur Airbnb et Booking fin mars 2017. J’en ai profité pour faire classer ce bien afin de réduire l’imposition. Le fait d’avoir essuyé quelques menus ennuis avec certains locataires m’a permis de mettre en place des méthodes et routines pour louer l’esprit tranquille. Ce qui est le cas aujourd’hui.
A l’été 2017, j’ai tenté de louer ma résidence principale en courte durée… Et, surprise ! Ca a très bien fonctionné.
Puis, passé l’été, j’ai déménagé pour redevenir locataire de ma résidence principale. A cette occasion, le T1 bis étant déjà meublé, j’en ai profité pour le passer en location meublée à l’année.
Début 2019, j’ai fait l’acquisition d’un immeuble de 4 appartements. Tous déjà loués. J’ai fait le nécessaire pour pouvoir faire conventionner ces 4 logements avec l’ANAH.
Une convention “ANAH sans travaux”.
Là aussi, ça a été l’occasion de découvrir comment fonctionne le conventionnement, quelles étapes suivre et surtout quels travaux et aménagements sont indispensables dans les appartements.
Résultat, chaque année, lors de ma déclaration de revenus fonciers, les loyers de ces 4 appartements bénéficient d’un abattement de 50%, au régime réel. Si on enlève à ça la taxe foncière, l’assurance PNO (Propriétaire non-occupant) et les intérêts d’emprunts, je ne paye pas d’impôts sur ces loyers.
Fin 2020, je tombe sur un immeuble de 3 appartements, avec une rentabilité de 20 % brut après travaux. Je saute sur l’occasion et ajoute ces 3 appartements à mon patrimoine, cette fois en LMNP à l’année.
Achat : 33.000 €
Travaux : 50.000 €
Ameublement : 7.000 €
Revendu 142.000 € net vendeur, fin 2022.
Début 2023, à l’aide de la plus-value réalisée lors de la vente de mon immeuble (voir ci-dessus), j’achète 2 studios. Situés dans une station pour curistes.
Payés en partie par ma plus-value, j’ai un crédit sur 15 ans sur le 1er studio et un autre crédit sur 8 ans sur le 2ème studio. Les 2 studios sont confiés à une conciergerie. Le tout s’autofinance et je ne gère rien.
Entre temps, avec 2 associés, nous avons acquis, via des SCI à l’IR et à l’IS, 2 immeubles de rapport (idr).
En 2021, un idr de 3 lots : 1 local commercial + 1 T3 + 1T4.
En 2022, un idr de 8 lots : 3 locaux commerciaux + 3 T4 + 2 T5.
Ces expériences m’ont permis de toucher du doigt ce que sont :
– la location vide à l’année,
– la location meublée à l’année,
– la location meublée de courte durée,
– la location meublée de tourisme,
– le conventionnement ANAH,
– la location de locaux commerciaux,
– la gestion d’une SCI à l’IR,
– la gestion d’une SCI à l’IS.
Aucun loyer impayé depuis mes premières locations. Quelques retards, mais ça c’est toujours réglé rapidement.
Je souhaite partager mon expérience et les stratégies que j’ai apprises ou que j’ai développées, ainsi que certains outils, afin d’aider d’autres investisseurs à se lancer ou à améliorer leur quotidien de propriétaire-bailleur.
