Diviser un appartement, généralement en 2 lots, vous permet d’augmenter la rentabilité immédiate et également, lorsque vous déciderez de vendre, d’obtenir un prix total plus élevé et donc une meilleure plus-value.

Comment s’y prendre pour diviser un appartement ? Quelles précautions sont essentielles ? Quelles démarches administratives ? Voyons ce pourquoi et ce comment tout de suite.

Partons du postulat que vous achetez un T4 de 80 m², à diviser en 2 T2 de 40m² (et pourquoi pas en 2 grands T1 ou 3 T1 de taille normale). Je me base sur la location la plus classique, la location “nue”. Mais on peut encore augmenter la rentabilité, voir dans cet article.

Comment acheter plusieurs appartements rapidement ?

1. Pourquoi diviser un appartement ?

1.1. Augmenter la rentabilité locative

La principale raison, en tant qu’investisseur en immobilier locatif, est d’augmenter la rentabilité, et ce de façon immédiate, dès la fin des travaux. En tant que marchand de bien, ce serait d’augmenter sa marge en revendant immédiatement plusieurs lots plutôt qu’un seul.

En effet, comme nous l’avons vu dans cet article : Quelle rentabilité selon la taille d’un appartement ? , un grand appartement offre une rentabilité locative d’environ 3,8 % (à Toulouse pour l’exemple), alors qu’un T1 ou un T2 offrent de 4,5 % à 6 % environ.

Quelle rentabilité selon la taille d’un appartement ?

Concrètement, cela donne quoi ?

La différence sur 1 mois est de 156 €, soit 17% d’augmentation des loyers perçus.

• Sur une année, cela fait : 1 872 €.
• Sur 10 ans (durée probable de la revente avant le terme du crédit) : 18 720 €.
• Et sur 20 ans (durée moyenne d’un prêt immobilier) : 37 440 €.

Au-delà de loyers plus élevés, en divisant un appartement, vous obtenez plusieurs lots dont le prix au m² sera plus intéressant pour vous. Voyons cela tout de suite.

1.2. Revendre plus cher

Le deuxième avantage financier d’une division d’appartement, c’est l’augmentation du prix à la revente.

Le gain, en divisant, est de 28 000 €.

Le gain total, dans notre exemple théorique, en revendant au bout de 20 ans, est de 65 440 € (37 440 + 28 000). C’est loin d’être négligeable.

1.3. Gagner en tranquilité

En encaissant des loyers plus élevés, vous réduisez votre exposition au risque, puisque ce surplus d’argent peut vous servir soit à rembourser plus vite votre crédit immobilier, soit à dégager plus de cash-flow.

De plus, avec 2 ou 3 petits lots, en location, vous réduisez votre exposition aux risques locatifs : vacance locative, loyers impayés, etc.

Et encore, en cas de difficulté financière, vous pouvez choisir de vendre 1 seul lot, sans pour autant perdre totalement votre investissement de départ.

Avant de foncer, assurez-vous que dans le quartier où se situe vos futurs T1 ou T2, il y ait de la demande pour ce type de logements. Vous pouvez pour cela faire un tour sur LeBonCoin ou autres sites d’annonces immobilières, et également demander directement à des agents immobiliers, ou encore à des résidents du quartier.

Une fois que ce projet est validé, passez à l’action. Voici comment…

2. Comment diviser un appartement ?

Dans le cas général, vous allez diviser en 2 lots. Il peut arriver qu’on divise en 3 ou 4 lots, mais c’est plus rare.

Voici les différentes démarches à prévoir.

2.1. Vérifier la faisabilité technique

Il s’agit de commencer à vérifier si techniquement, la division serait possible. Mais sans entrer dans les plans détaillés pour le moment.

Il s’agit de vérifier, principalement :

• comment modifier les arrivées d’eau,
• comment modifier les évacuations d’eau,
• comment modifier le réseau d’électricité, où placer les tableaux électriques,
• comment et où installer la porte d’entrée de chaque appartement,
• vérifier si chaque pièce des nouveaux appartements aura bien une ouverture (fenêtre),
• comment distribuer les pièces pour chaque nouvel appartement.

Une fois que vous avez validé la faisabilité technique, vous pouvez vous occuper des démarches administratives.

2.2. Vérifier la faisabilité au niveau administratif

Adressez-vous en 1er au service urbanisme, pour 2 choses :

• la municipalité autorise-t-elle la division de lots ? A Béziers par exemple, depuis quelques années, la mairie interdit toute division de logement, cela clôt de suite l’affaire…
• Selon votre projet, devez-vous déposer une simple déclaration de travaux, ou une demande de permis ?
• Dans certains communes ou communautés d’agglomération, il existe également un permis de diviser. Soyez sûrs de ne pas passer à côté de cette exigence.
• Quand tout est ok, pensez à prendre rendez-vous avec Enedis pour l’éventuelle pose de nouveaux compteurs électriques. Cette démarche peut prendre 2 mois minimum.

Il faut ensuite vérifier auprès du syndic, si le règlement de copropriété ne vous interdit pas de modifier votre appartement. Vérifier également, voire prévoir quelle demande formuler, si vous devez modifier l’accès à votre appartement initial, en touchant aux parties communes.

Enfin, vous devez vous adresser à un notaire, qui s’occupera des formalités. Le notaire vous indiquera également la nécessité ou non de faire appel à un géomètre, selon votre projet.

2.3. Prévoir et réaliser les travaux

Une fois les autorisation obtenues ou envisageables, vous pouvez établir les plans de votre division.

Pensez surtout au passage des différents réseaux : arrivée d’eau, évacuation d’eau, électricité, Internet et éventuels câbles d’antenne.

Vous pouvez vous faire aider par un architecte. Notamment si vous devez modifier les parties communes ou ajouter des ouvertures (fenêtres).

Pour conclure

Diviser un appartement augmente à coup sûr votre rentabilité locative. Cela permet également de diluer votre risque locatif.

Il est plus facile et rapide de vendre un petit appartement qu’un grand, en raison du prix. En effet, votre futur acquéreur trouvera plus facilement une banque prête à le suivre pour l’achat d’un T1/T2 que pour un T3/T4/T5, et ce principalement, voire exclusivement en raison du prix, et donc du montant du prêt.

Pensez bien à vérifier la faisabilité, autant au niveau technique qu’administratif. Et foncez ! 😉

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