Comment acheter plusieurs appartements rapidement ?
Afin de pouvoir enchaîner les investissements, l’idéal est de prévoir plusieurs acquisitions sur du court ou moyen terme. Ceci afin de vous constituer rapidement un patrimoine et des revenus complémentaires. Et surtout, amortir un maximum de capital rapidement. Mais comment s’y prendre ?
Vous devez vous débrouiller pour que dès votre 1er appartement acquis, celui-ci vous dégage du cash-flow immédiatement. C’est-à-dire qu’une fois toutes vos charges et impôts payés, dès le début de l’exploitation, ce 1er appartement doit vous rapporter un peu d’argent, et non pas vous en coûter.
1. Augmenter la rentabilité initiale.
Il existe plusieurs stratégies pour augmenter la rentabilité d’un appartement qui vous a été vendu au prix du marché, et donc corrélé à de la location classique, dite « nue ». Vous pouvez :
- continuer à le louer en « nu » mais en améliorant le standing de l’appartement, et donc son loyer,
- le louer en meublé à l’année, donc louer plus cher qu’en « nu »,
- le louer en meublé, en location de courte durée, à condition de bien équiper votre logement,
- en faire une colocation.
Avant d’acheter chaque appartement, assurez-vous d’en avoir déterminé sa rentabilité. Voici cet article ici pour plus d’informations.
Vous trouverez d’autres idées d’exploitation d’un logement dans cet article : 12 stratégies immobilières gagnantes.
2. Obtenir un prêt longue durée ET un différé de remboursement.
2.1. Un prêt longue durée.
Obtenir un prêt sur 20 ou 25 ans vous permet d’avoir les plus petites mensualités possibles. Il vous sera facile à l’avenir, si nécessaire, d’en raccourcir la durée en augmentant un peu les mensualités.
En ce moment où les taux sont élevés, un stratégie consiste à emprunter sur 24 ans et demi. Cela permet d’avoir le même taux que sur 20 ans, tout en minimisant les montants des mensualités.
Voici un exemple pour 100 000 euros empruntés.
Taux sur 20 ans : 3,7 %
Mensualités pour un emprunt sur 24,5 ans (donc au taux de 3,7 %) : 517,77 €
Total des intérêts : 52 224,83 €
Taux sur 25 ans : 3,98 %
Mensualités pour un emprunt sur 25 ans (donc au taux de 3,98 %) : 526,73 €
Total des intérêts : 58 019,95 €
En passant par un courtier, vous avez plus de chances d’obtenir votre prêt immobilier qu’en passant directement par une banque. Les conditions peuvent également être plus avantageuses :
- Durée du prêt jusqu’à 30 voire 35 ans,
- Taux d’endettement jusqu’à 45 %,
- Age de fin de prêt jusqu’à 95 ans.
2.2. Le différé de remboursement.
Ajouté au prêt longue durée, vous pouvez obtenir un différé de remboursement, souvent de 6 à 12 mois par défaut, et pouvant aller jusqu’à 36 mois si vous en faites la demande. C’est un des leviers essentiels pour pouvoir acheter plusieurs appartements rapidement.
Pendant ce différé, dit “différé partiel”, vous ne paierez que les intérêts et l’assurance. Ce qui, par exemple, pour une mensualité de base de 500 euros, vous permet de ne payer qu’environ 100 à 150 euros par mois, pendant 36 mois.
Pour aller plus loin, vous pouvez même demander un différé total, et là vous ne paierez que l’assurance, soit environ 30 à 50 euros par mois, pendant ces 36 mois.
Afin d’obtenir un différé maximal et d’augmenter vos chances que la banque vous l’accorde, vous devez faire établir quelques devis travaux, que vous inclurez dans votre demande de prêt. Cela aide à obtenir le différé.
Pensez à demander également que votre contrat de prêt prévoie la possibilité d’un report d’échéances de prêt. Ceci peut-être utile en cas de coup dur temporaire, en vous permettant d’arrêter de rembourser votre crédit pendant 1 à 6 mois.
Pour conclure
En combinant ces 2 outils que sont l’augmentation de rentabilité et l’optimisation des mensualités de crédit, vous vous assurez un cash-flow positif, et parfois même conséquent. Ceci peut vous permettre d’acheter plusieurs appartements rapidement et d’enchaîner vos investissements.
Copyright : Fabien Macip – 2023
