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L’immobilier qui rapporte tout de suite !

Les travaux dans un appartement

Les travaux dans un appartement

Ici, nous verrons plusieurs aspects concernant les travaux dans un appartement.

Avant d’acquérir un appartement et de faire votre demande de prêt immobilier, vous devez absolument prévoir l’aspect travaux. Pour deux raisons principalement : les délais avant la 1ère mise en location, et le budget à prévoir.

Etablir le budget des travaux vous permettra d’intégrer ces dépenses à votre demande d’emprunt bancaire. A savoir que souvent, concernant l’enveloppe travaux, les banques prêtent au maximum 50% de la valeur du bien acheté. Exemple : vous achetez un appartement au prix de 60.000 € => la banque vous prêtera au maximum 30.000 € pour les travaux. Ce qui fait un prêt de 90.000 €.

Voyons ici les postes les plus importants à ne surtout pas oublier lors de l’évaluation de vos travaux et de leur budget. C’est un élément important du calcul de la rentabilité de votre investissement dans un appartement.

1. Le gros oeuvre

Ce poste de dépense est plutôt réservé à l’acquisition d’une maison ou d’un immeuble entier. Mais pour un appartement, il peut arriver que vous deviez prévoir de faire des travaux au niveau de la terrasse, ou encore d’un plancher si votre appartement est sur plusieurs étages.

Quant au reste, façade, toiture, etc, vérifiez auprès du syndic de copropriété, si des travaux sont prévus, et/ou si des provisions pour travaux sont exigées dans les charges de copropriété.

Un article sera bientôt publié concernant la copropriété, le syndic et les documents qui doivent vous être fournis. Ceci afin de vous aider à déterminer si la rentabilité de votre investissement ne risque pas d’être pénalisée par des charges de copropriété démesurées et/ou exceptionnelles.

2. Le second oeuvre

Là, bien souvent, c’est grâce aux travaux de second oeuvre que vous gagnez en rentabilité :

  • Soit parce-qu’il y a beaucoup de travaux et que vous obtenez l’appartement à un prix moins élevé que la moyenne du marché,
  • Soit parce-que vous allez modifier et/ou magnifier l’appartement pour le louer plus cher.

Parmi ces travaux, vous devez vérifier principalement ce qui suit :

  • isolation,
  • peinture des murs et plafonds,
  • peinture des boiseries (portes, fenêtres, encadrements, poutres),
  • réfection ou amélioration de l’électricité (tableau électrique, prises, etc),
  • réfection ou amélioration de la plomberie (tuyauterie, robinetterie, lavabo, évier, bac à douche, baignoire, cumulus, etc),
  • revêtements de sol (carrelage, parquet, etc),
  • remplacement et/ou réparation des portes, fenêtres, volets, ainsi que des poignées,
  • remplacement des radiateurs,
  • installation d’une climatisation,
  • installation d’une vmc ou vmr (ventilation, notamment pour la cuisine et la salle d’eau).

3. La cuisine

Dans tous les appartements que j’ai achetés, j’ai systématiquement changé les éléments de la cuisine, pour repartir sur du neuf. Cela permet en plus, quasiment à chaque fois, d’améliorer l’agencement. Parmi les éléments de cuisine, pensez à installer au minimum un tiroir pour les couverts, et si possible un ou deux casseroliers.

Meuble bas avec 1 tiroir
Les travaux dans un appartement.
Casserolier.
2 tiroirs casseroliers

Une hotte aspirante est nécessaire également. Autant pour le confort de vos locataires que pour le maintien en bon état de votre appartement. Ne mettez pas du 1er prix, surtout pas la hotte casquette à 30 euros qui n’aspire quasiment rien. Une hotte cheminée à 100 ou 120 euros est un bon investissement.

Pensez également à la crédence, ou au moins à installer une protection sur le mur derrière l’évier et la plaque de cuisson.

4. La salle de bain

Comme la cuisine, concernant la salle de bain, il est souvent préférable de tout enlever et de repartir sur du neuf. Et si vous installez une douche, ajoutez une paroi vitrée ou une cabine de douche. Exit les rideaux de douche, sauf si vraiment vous n’avez pas le choix ou pas du tout le budget.

Paroi vitrée
Les travaux dans un appartement.
Cabine de douche.
Portes de douche

Installez un vrai miroir, suffisamment grand au niveau du lavabo.

Si vous ne changez pas les WC, changez au moins la lunette des toilettes par une qui soit neuve, et pas un 1er prix.

Si un robinet est dans un état moyen, n’hésitez pas, changez-le pour du neuf, et de préférence un mitigeur.

5. La décoration

Vous pouvez facilement vous démarquer de la concurrence en ajoutant quelques éléments peu chers et faciles à installer.

Eclairage : à la place des simples douilles qui pendent du plafond, trouvez des luminaires, même simples, cela “fini” une pièce.

Bois apparent : si vous pouvez, laissez 1 ou 2 poutres apparentes, quitte à installer de fausses poutres.

Tringles à rideaux : installez vous-même de jolies tringles à rideaux, et qui tiennent bien.

Poignées de portes : de belles poignées de porte aident à donner un beau cachet. Elles contribuent à l’effet « coup de coeur » lors des visites des candidats locataires.

D’autres informations à propos des aménagements dans cet article.

Pour conclure

Concernant les travaux dans un appartement, la banque exige des devis pour vous prêter la somme demandée. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec des artisans le plus rapidement possible, dès que vous savez que le bien vous intéresse.

De plus, désormais, la banque ou votre courtier en crédit vous demandera également le DPE, sur lequel sont mentionnés des propositions de travaux d’amélioration de la performance énergétique de votre appartement.

Si vous pouvez, prévoyez un budget d’environ 20% de plus que prévu. On a toujours des surprises, ou d’autres idées d’aménagement alors que les travaux ont commencé, ou encore des matériaux dont le prix augmente.

Copyright : Fabien Macip – 2023

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