Quelle est la rentabilité selon la taille d’un appartement ?
Avant d’investir dans un appartement, on peut se demander ce qu’il faut chercher : un studio, un T1, T2, etc. 20m², 45m², 80m²…
La taille et le nombre de chambres sont des paramètres importants à prendre en compte. Selon l’emplacement de l’appartement, il est plus ou moins judicieux de privilégier certains types de logements.
Proche d’une faculté, on va avoir tendance à privilégier les petites surfaces. Mais nous verrons plus loin que ce n’est pas forcément la meilleure stratégie.
Dans d’autres quartiers, il sera plus facile de trouver rapidement des locataires fiables pour des T3, T4 et T5. A proximité d’une école et d’une collège par exemple.
Comparons d’abord ici la rentabilité d’un appartement selon sa taille, en location “nue”, la plus classique. C’est ce type de location qui sera prise en compte, à la fois lors de votre demande prêt immobilier et également lors de l’évaluation du prix de votre appartement lorsque vous souhaiterez le revendre.
Nous verrons ensuite comment on peut optimiser la rentabilité.
1. Rentabilité selon la taille d’un appartement
Afin d’y voir plus clair, voici les superficies moyennes d’un appartement :
- Studio = 16 m² en moyenne,
- T1 = 32 m²,
- T2 = 45 m²,
- T3 = 65 m²,
- T4 = 80m²,
- T5 = 95m².
Nous pouvons maintenant comparer les prix au m² ET le loyer au m². Pour l’exemple, j’ai choisi la ville de Toulouse, qui reste une grande ville, sans les prix exceptionnels de Paris.
1.1. Le prix au m² augmente quand la surface diminue
Le premier élément est le prix au m².
Pour un studio, à Toulouse, le prix moyen d’un appartement est de 3694 € par m² (source meilleursagents.com). C’est un moyenne, il reste à voir les prix selon la superficie :
Voici les prix de vente moyens constatés, pour les appartements, source castorus.com :
- Studio -> 4 810 € / m²
- T1 -> 3 670 € / m²
- T2 -> 3 650 € / m²
- T3 -> 3 610 € / m²
- T4 -> 3 600 € / m²
- T5 -> 3 750 € / m²
Et oui, grosse surprise, les très grandes surfaces (T5 et +) sont un peu plus chères que les T1 à T4. Notamment en raison de leur rareté. Néanmoins, la plupart des appartements achetés par des investisseurs vont du studio au T4.
On constate également que du T1 au T4, le prix au m² reste à peu près stable.
1.2. Le loyer augmente quand la surface diminue
Le loyer moyen d’un appartement au m², toujours à Toulouse, est de 14,40 € par m².
- Studio et T1 -> 18,30 € / m²
- T2 -> 13,7 € / m²
- T3 et T4 -> 11,40 € / m²
- T5 -> 12,10 € / m²
Pour un studio de 20m², vous pourrez espérer un loyer de 366 €.
Pour un T5 de 95 m², loyer approximatif de 1149 €.
1.3. Rentabilité selon la taille
Avec ces données, nous pouvons comparer la rentabilité moyenne d’un appartement à Toulouse, selon sa taille. Pour le calcul, il faut prendre en compte un loyer annuel. Donc 12 fois le loyer au m².
| Type / Taille | Prix au m² | Loyer annuel au m² | Rentabilité |
| Studio | 4 810 | 219,60 | 4,57 % |
| T1 | 3 670 | 219,60 | 5,98 % |
| T2 | 3 650 | 164,40 | 4,50 % |
| T3 | 3 610 | 136,80 | 3,79 % |
| T4 | 3 600 | 136,80 | 3,80 % |
| T5 | 3 750 | 145,20 | 3,87 % |
1.4. Interprétation des résultats
On peut constater que le type d’appartement le plus rentable est le T1, suivi du studio. Le T2 reste très rentable, puis cela décroit jusqu’au T4. Le T5 est légèrement plus rentable, que le T4, mais la différence reste négligeable.
Donc, il semble que le meilleur investissement à faire, en terme de rentabilité, soit d’acquérir un appartement de type T1, avec une superficie d’environ 28 à 35 m².
Cependant, la rentabilité ne doit pas être votre seul critère de sélection. Si vous achetez un T1 dans une zone où vivent beaucoup de familles, vous aurez peut-être du mal à trouver des locataires. Donc veillez toujours à avoir en tête ces 3 paramètres légendaires en immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !
2. Optimiser la rentabilité d’un appartement
Pour augmenter la rentabilité d’un appartement, il suffit de se donner la possibilité de le louer plus cher.
Les 4 stratégies principales sont :
- Augmenter le standing de l’appartement, via des travaux et/ou aménagements. Attention cependant au surcoût engendré par ces investissements,
- Passer en location meublée (étudiant, à l’année, bail mobilité). Par exemple à Toulouse, le loyer moyen au m² d’un T1 loué nu est de 13,70 € / m², alors qu’il passe à 15,60 € / m² s’il est loué en meublé,
- Tout en restant dans la location meublée, faire de la location courte durée (Airbnb, Booking, etc),
- En meublé toujours, louer votre appartement en colocation. Il faut alors prévoir au minimum un T3. Un T4 étant l’idéal. Pour un T4 par exemple, loyer nu d’environ 912 €, loyer en colocation d’environ 1 350 € (3 colocataires à 450 € minimum). Si vous prenez un T5 ou T6, assurez-vous qu’il y ait au moins 2 salles de bain et 2 WC. La colocation a le vent en poupe auprès des étudiants, notamment en raison du partage des coûts qu’elle permet et du confort supérieur à celui d’un studio.
Pour conclure
Même si les prix au m² sont plus élevés pour les petites surfaces, il semble que les meilleures rentabilités brutes se trouvent dans ce type d’appartements. Pour la location nue en tout cas. Il faut penser également à la revente. Lorsque vous achetez une petite surface, vous êtes en général assuré que vous le revendrez suffisamment cher pour pouvoir vous faire plaisir avec le fruit de votre transaction.
Attention cependant, nous avons vu ici une rentabilité moyenne. Chaque appartement reste unique. Il faut également tenir compte du fait que nous avons calculé ici une rentabilité brute. Avant de signer un compromis d’acquisition, vous devez affiner vos calculs, voir mon article pour calculer le seuil de rentabilité d’un appartement.
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