Comment calculer le seuil de rentabilité d’un appartement ?

19/06/2022

Avant d’investir, il faut savoir calculer le seuil de rentabilité d’un appartement. En effet, il est primordial de savoir si cet investissement sera rentable. Et ce, surtout si on achète à l’aide d’un prêt immobilier. Ce qu’on cherche en premier lieu, c’est l’autofinancement. Le cash-flow sera du bonus.

Avant de voir comment calculer la rentabilité d’un appartement, voyons ce que signifie qu’un appartement est rentable.

Un appartement rentable est un bien immobilier qui :

s’autofinance, c’est-à-dire que les loyers sont supérieurs à toutes les charges,
rapporte mensuellement de l’argent net d’impôts, ce qu’on appelle le cash-flow positif,
apportera si possible une plus-value lors de sa revente.

Et rappelez-vous ce dicton en immobilier : la plus-value se fait à l’achat et non pas à la revente.

Dans cet article, je vous explique d’abord comment calculer le seuil de rentabilité d’un appartement pour chercher l’autofinancement. Ensuite, nous pourrons voir s’il est possible de dégager du cash-flow. Puis, en bonus, quelques astuces pour augmenter le cash-flow potentiel de votre investissement.

1. Qu’est-ce que l’autofinancement ?

L’autofinancement, en immobilier, c’est le fait que le montant des loyers soit supérieur ou égal au montant des charges.

Charges principales.

Ces charges seront toujours présentes. Même quand le prêt immobilier sera remboursé ou si vous achetez cash un appartement (sans prêt immobilier).

Taxe foncière (dont T.O.M. -> taxe d’enlèvement des ordures ménagères)
Assurance PNO (propriétaire non-occupant)
Imposition sur les revenus locatifs

Dans le cas d’une copropriété, ce qui est le cas de la plupart des appartements, il faut ajouter :

charges de copropriété (dont frais de syndic et par exemple entretien des espaces verts, de l’ascenseur, du portail électrique, électricité des parties communes…)

Autres charges non-récupérables auprès des locataires.

Mensualités du prêt immobilier (capital + intérêts + assurance du prêt)
Frais de gestion locative (si vous confiez votre bien à une agence)
Assurance loyers impayés (si vous en prenez une)

2. Comment trouver le seuil de rentabilité d’un appartement ?

Le principe est basique : Loyers – Charges = 0.

Exemple pour un T2 à Béziers (34) acheté à crédit, au prix de 40.000 € + 5.000 € de frais de notaire. Les montants sont mensualisés. Pour un propriétaire au TMI (taux marginal d’imposition) de 30 % (30 % + 17,2 % de CSG/CRDS = 47,2 %).

Calcul de la trésorerie avant impôts sur les revenus locatifs.

Loyer : 320 € hors charges

Crédit : 200 € (dont 40 € d’intérêts et 12 € d’assurance)

Taxe foncière (partie non récupérable auprès du locataire) : 30 €

Assurance PNO : 12 €

Total des charges (avant impôt sur les revenus locatifs) : 200 + 30 + 12 = 242 €

SEUIL DE RENTABILITE (avant impôts) : 320 (loyer) – 242 (charges) = 78 €

Calcul de l’impôt sur le revenu locatif à prévoir.

Résultat “comptable” : Loyers – Charges déductibles des impôts.

Loyer : 320 €

Intérêts et assurance du prêt : 52 € (40 + 12)

Taxe foncière : 30 €

Assurance PNO : 12 €

Total charges déductibles : 94 € (52 + 30 + 12)

Résultat : 320 – 94 = 226 € (bénéfice)

Impôt à payer : 47,2 % de 226 €, soit 106 €

Calcul de la rentabilité d’un appartement.

Loyer – charges – impôts : 320 – 242 – 106 = -22

Cet appartement coûte 22 € par mois d’effort d’épargne au propriétaire.

Il faut donc trouver un moyen d’économiser 22 € par mois. Voici les solutions les plus courantes :

Abaisser les mensualités du crédit (durée plus longue, ou apport),
Payer moins d’impôts (LMNP, conventionnement ANAH, SCI IS),
Augmenter le loyer,
Faire des dépenses en travaux.

3. Utiliser un outil de comparaison.

Afin de choisir sa stratégie d’investissement, il est très utile de pouvoir comparer la rentabilité d’un appartement selon divers critères.

Un bilan prévisionnel est toujours utile. Pour cela, il existe un outil sur le site immo-cash-flow.com : BILAN PREVISIONNEL. Cet outil permet de faire varier divers montants : prix d’acquisition, frais d’agence, travaux, montant emprunté, etc.

Vous pouvez y voir les différences de trésorerie, d’imposition et de cash-flow, selon l’option fiscale choisie :

SCI à l’IS
LMNP
A l’IR (impôt sur les revenus), que ce soit en nom propre ou en SCI à l’IR
A l’IR (nom propre ou SCI-IR) avec conventionnement ANAH
Régime réel ou forfaitaire

N’hésitez pas à faire plusieurs essais afin de comprendre le mécanisme de calcul des résultats. Et pensez bien à comparer la différence de cash-flow en début de remboursement du prêt immobilier, et à la fin du prêt, lorsque vous ne payez plus de mensualités.

4. BONUS – Qu’est-ce que le cash-flow et comment l’augmenter ?

Le cash-flow, c’est l’argent qui vous reste une fois que vous avez payé toutes les charges. La plupart des investisseurs non-avertis ont un cash-flow négatif. C’est-à-dire que tous les mois, au lieu de se dégager un bénéfice, ils doivent mettre la main à la poche pour finir de payer les charges. Ceci car les loyers ne suffisent pas à tout financer.

Louer autrement

Augmenter la valeur locative. Notamment en faisant des travaux d’amélioration et en soignant la déco. Proposer une cuisine équipée et beaucoup plus attirant pour les locataires que de fournir uniquement un évier sur son meuble, et aucun autre rangement. Un plafonnier coûte correct coûte entre 7 € et 15 € et prend 15 minutes à installer. C’est bien plus beau qu’une ampoule qui pendouille toute seule du plafond.
Location courte durée, location meublé à l’année ou étudiante, colocation. Vous avez le choix. La stratégie va dépendre à la fois de l’emplacement de l’appartement et du temps que vous souhaitez consacrer à la gestion.
Diviser l’appartement. C’est une stratégie bien connue des marchands de biens. Mais cela peut être très rentable de diviser un appartement, par exemple un grand T4 en 2 T2. Si dans votre secteur le loyer d’un T4 est d’environ 700 €, le loyer de 2 T2 peut être environ de 2 x 450 € = 900 €. A réfléchir…

Diminuer les charges

Gérer soi-même (pas de frais d’agence). Les frais d’agence oscillent entre 6 % et 9 % du montant du loyer. Vous faites une belle économie en gérant vous-même.
Exécuter soi-même certains travaux (s’aider de tutos sur YouTube ou autres plateformes de formation). Les magasins de bricolage de type Leroy Merlin ou Bricoman vous permettent de trouver quasiment tout le matériel et matériau nécessaire. Et les employés de rayons sont de plus en plus aptes à vous conseiller.
Economiser l’assurance loyers impayés. Demander au locataire de prendre une garantie VISALE, ou s’assurer de la solvabilité de ses cautionnaires.
Maîtriser son imposition. Connaître les différentes possibilités et choisir la mieux adaptée.

Quid de la plus-value à la revente ?

Prix d’achat
Commission de l’agence qui vous a vendu l’appartement
Frais de notaire
Frais d’hypothèque ou de caution bancaire
Travaux
Frais de dossier bancaire pour le prêt
Frais de courtage (si vous avez fait appel à un courtier pour obtenir votre prêt)

Pour conclure

Avant de signer une offre d’achat et/ou un compromis de vente, assurez-vous d’avoir bien compris comment votre appartement va être rentable. Il est parfois difficile d’avoir un cash-flow positif. Cela ne doit pas vous empêcher d’investir, notamment si le montant de l’effort d’épargne reste faible et à votre portée. Enfin, le principal est de passer à l’action. C’est la meilleure façon d’apprendre et de progresser. Votre 10ème investissement sera toujours meilleur que votre 1er.