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Financer l’acquisition d’un appartement, plusieurs solutions

Financer l'acquisition d'un appartement

Comment financer l’acquisition d’un appartement ? Il n’y a pas que le prêt immobilier.

Lorsqu’on souhaite acheter un appartement, le nerf de la guerre est une fois encore l’argent. Qu’on ait un apport de 40 % du montant total ou de 0 %, on peut trouver une solution. Nous verrons ici les principales possibilités de financement. En partant des plus connues pour arriver jusqu’aux moins connues du grand public. Les moins connues sont pourtant aussi viables que les autres et sont souvent utilisées, notamment par des investisseurs chevronnés. Ce qui ne veut pas dire qu’elles ne sont pas accessibles aux débutants, bien au contraire.

1. Le prêt immobilier pour financer l’acquisition d’un appartement

Le prêt immobilier, en passant par une banque ou un courtier en crédits. Cas le plus courant et le plus connu. Il reste aujourd’hui le prêt le plus intéressant pour étaler sa dette sur une longue durée et avec des mensualités raisonnables.

La difficulté est d’obtenir ce genre de prêt. Les banques font la fine bouche, et nombreux sont les cas pour lesquels on n’est pas finançable. Et même si on est finançable au regard des critères bancaires, cela reste toujours assez lourd au point de vue administratif. On va vous demander un certain nombre de documents : bulletins de paie, avis d’impôts, quittances de loyer, justificatif de domicile, pièce d’identité, etc.
Toutefois, arrivé au bout du dossier, le prêt immobilier reste un des meilleurs outils de financement.

2. Financer l’acquisition d’un appartement via un prêt conso

Et oui, vous avez bien lu. Il s’agit de payer un appartement grâce à un prêt à la consommation. Alors oui, c’est limité à 10 ans maximum, et le taux est plus élevé que le prêt immobilier. Mais obtenir un tel prêt est beaucoup plus simple et rapide qu’obtenir un prêt immobilier (1 à 3 semaines pour obtenir un prêt conso, contre 2 à 4 mois pour un prêt immobilier).

On peut emprunter jusqu’à 75.000 €. Si le bien que vous souhaitez acquérir a une bonne rentabilité, votre prêt à la consommation peut être aisément couvert par les loyers encaissés. Et OUI, on peut tout payer avec l’argent du prêt conso, puisqu’on n’a de comptes à rendre qu’à soi-même : frais de notaire, frais d’agence, logement, travaux… A vous de déterminer la rentabilité locative minimale à atteindre pour rentrer dans vos frais.

Le prêt conso est de plus en plus utilisé par les investisseurs expérimentés. Pourquoi ? Parce-qu’en général, ils ont un peu de cash, donc de quoi faire un apport. Ils achètent un logement dont ils savent qu’ils vont en tirer un bon rendement. Et ils s’évitent ainsi les lourdeurs et la lenteur d’une demande de prêt immobilier, tout en s’assurant de ne pas rater la bonne affaire sur laquelle ils sont.

3. Le prêt hypothécaire pour financer l’acquisition d’un appartement

Utile lorsque vous avez déjà contracté des prêts immobiliers et avez donc atteint la fameuse limite des 35% de taux d’endettement. Ce genre de prêt est possible uniquement si vous détenez déjà de l’immobilier. Il s’agit que la banque vous prête un montant déterminé par la valeur de vos propriétés, en prenant une garantie, en l’occurrence une hypothèque, sur ces mêmes propriétés.

Un exemple vaut mieux qu’une longue explication théorique.

Vous avez 2 appartements partiellement remboursés, et votre banque accepterait un prêt hypothécaire, avec une pondération de 70 % de la valeur brute (valeur brute = valeur actuelle – dettes).

1er appartement

Valeur actuelle : 100.000 €

Capital restant dû (crédit immobilier) : 30.000 €

Valeur hypothécaire brute : 70.000 €
(100.000 – 30.000)

Valeur hypothécaire nette (donc réelle) : 49.000 €
(70 % de 70.000 €)

2ème appartement

Valeur actuelle : 60.000 €

Capital restant dû (crédit immobilier) : 10.000 €

Valeur hypothécaire brute : 50.000 €
(60.000 – 10.000)

Valeur hypothécaire nette (donc réelle) : 35.000 €
(70 % de 50.000 €)

Donc, au total, vous pouvez emprunter 84.000 € (49.000 + 35.000) via un prêt hypothécaire. Dans les mêmes conditions qu’un prêt immobilier, c’est-à-dire durée longue et taux raisonnables.

4. Le prêt avec reconnaissance de dette notariée

C’est tout simplement un emprunt auprès d’une ou plusieurs personnes de votre entourage. Si par exemple, un de vos proches détient une somme assez conséquente qu’il accepte de vous prêter pour financer votre acquisition, vous pouvez prendre rendez-vous avec un notaire.

Chez le notaire, est rédigée une reconnaissance de dette notariée, qui vous engage quant au remboursement et qui protège le prêteur en cas de défaut de remboursement ou d’accident de la vie qui pourrait vous arriver.

C’est vous et le prêteur qui décidez ensemble des modalités de remboursement. Avec ou sans intérêts (en sachant que s’il y a des intérêts, le prêteur devra les ajouter à ses revenus lors de sa déclaration d’impôts). Là encore, ce type de prêt est beaucoup plus facile et rapide à mettre en place que le classique prêt immobilier bancaire. Les frais d’acte notarié sont d’environ 1% du montant prêté, à régler le jour de la signature de la reconnaissance de dette notariée.

5. Le crédit-vendeur permet aussi de financer l’acquisition d’un appartement

Le crédit-vendeur, connu aussi sous le nom de vente à terme, est un prêt contracté directement auprès du vendeur. Il peut s’apparenter au prêt avec reconnaissance de dette notariée, évoqué dans le paragraphe précédent. Il y a seulement 2 principales différences. Les voici.

5.1. Particularités du crédit-vendeur

Le prêteur est rarement un proche

Effectivement, le prêteur est rarement une personne que vous connaissez, puisque c’est le vendeur. Ce qui implique plusieurs différences par rapport au prêt auprès d’un proche.

Le vendeur ne vous “prête” que la partie correspondant au prix de l’appartement. A vous de financer autrement ce qui est : frais de notaire, éventuels frais d’agence, travaux.

Les modalités peuvent être un peu plus contraignantes

L’intérêt du vendeur est double : vendre son bien rapidement, mais également être payé à court ou moyen terme.

Bien souvent donc, le prêt sera de courte ou moyenne durée : 5 ans en moyenne. Vous pouvez toutefois obtenir une durée plus longue, mais pas 20 ans ni 25 ans comme le font les banques. Et il faudra prévoir un apport, si petit soit-il.

Exemple : appartement à 70.000 € net vendeur.

Le vendeur peut accepter ce qui suit : vous lui réglez 15.000 € le jour de la signature de l’acte authentique, puis 764 € par mois pendant 6 ans.

5.2. Garanties du crédit-vendeur

Le crédit-vendeur offre une garantie forte au vendeur. En effet, si l’acquéreur ne paie plus ses mensualités, dès le 1er défaut de paiement, le vendeur peut demander à récupérer son bien. Ceci via une procédure judiciaire qui coûte environ 800 € et dure maximum 3 mois.

Toutes les sommes déjà versées sont laissées au vendeur, à titre de dommages et intérêts. Il peut alors remettre en vente son appartement. Et donc, toutes les sommes déjà versées par l’acquéreur sont perdues pour lui. C’est une contrainte non-négligeable.

Vous trouverez des informations complémentaires sur la FAQ du site credit-vendeur.fr.

Pour conclure

J’ai décidé de ne pas évoquer ici le prêt-in-fine, qui demande d’avoir un apport conséquent et est intéressant surtout pour défiscaliser. Il fera l’objet d’un autre article.

Le crédit-vendeur, courant dans le monde des affaires (transaction de locaux commerciaux), est en train de se démocratiser en matière d’immobilier classique (appartements, maisons). Vous pouvez également consulter l’article concernant l’investissement sans revenus.

Pour les prêts de type “immobilier classique”, “prêt hypothécaire” et “prêt conso”, vous pouvez vous faire aider par un courtier en crédits. Il est de plus en plus courant de passer par un courtier. L’argent que coûte sa commission est largement compensé par les économies qu’il nous permet de faire, avec l’obtention de conditions plus avantageuses que si on passe directement par une banque.

Dans tous les cas, les frais de notaire sont similaires.

N’abandonnez pas votre projet d’acquisition d’un appartement au 1er refus d’une banque. Si vous êtes assuré que ce projet est viable, étudiez les autres possibilités de financement. Et tentez de passer par un courtier en crédits.

Copyright : Fabien Macip – 2023

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