Quel régime fiscal pour exploiter un appartement ?

06/09/2023

Sous quel régime fiscal exploiter un appartement ? Nu, LMNP, SCI-IR, SCI-IS, SARL…

Lors de vos estimations avant de signer chez le notaire, il est important de tenir compte du régime fiscal sous lequel vous allez exploiter votre nouvel appartement :

En nom propre : location nue ou meublée (LMNP),
En société : SCI à l’IR, SCI à l’IS, SARL de famille, etc.

Voyons ici les principaux régimes fiscaux utilisés en France. N’hésitez pas également à lire quelques conseils si vous débutez dans l’investissement locatif.

1. Investir dans un appartement en nom propre

Il n’existe que 2 solutions pour savoir sous quel régime fiscal vous pouvez exploiter un appartement en nom propre. C’est-à-dire sans avoir à créer de société :

location nue,
location meublée non-professionnelle (LMNP), qui peut devenir du LMP (loueur meublé professionnel), mais plus tard et avec un chiffre d’affaires minimum de 72.600 € / an. Ce n’est pas le sujet ici.

Location nue

La location nue est le cas le plus courant. Ca consiste à louer votre logement “vide”, avec un bail renouvelable de 3 ans.

C’est le locataire qui doit se procurer les meubles, la connexion Internet et l’abonnement à l’électricité.

Pour l’eau, le cas le plus courant pour un appartement, c’est un compteur divisionnaire. Un seul compteur avec abonnement pour toute la copropriété, et un “sous-compteur” par appartement pour que chaque appartement puisse être facturé selon sa consommation d’eau.

2 options pour le régime fiscal : abattement forfaitaire de 30% ou frais réels.

L’abattement forfaitaire en location nue

Il s’agit de déduire 30% du montant des loyers hors-charges que vous avez encaissés sur l’année, puis d’y appliquer votre taux d’imposition.

Exemple, qui servira pour le reste de cet article. Un appartement loué 600 euros hors charges par mois.
Loyer annuel : 7200 euros (12 mois x 600 euros).
Si votre taux d’imposition est de 11%, auquel il faut ajouter les 17,2 % de CSG/CRDS, cela fait 28,2 % d’imposition sur les loyers nets (net après abattement ou net après application des frais réels).
Dans ce cas précis : 7200 – 30% = 5040. Vous êtes imposés sur la base de 5040 euros.
Impôt à payer : 28,2 % de 5040 = 1411,20 euros.

Les frais réels en location nue

Il s’agit de déduire certains frais de vos loyers. Pour notre exemple, nous pouvons déduire :

900 euros d’intérêts d’emprunt
300 euros d’assurance de prêt
200 euros d’assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant)
550 euros de taxe foncière

Total des charges : 900 + 300 + 200 + 550 = 1950

Loyer net : 7200 – 1950 = 5250 euros.

Impôt à payer : 28% de 5250 = 1470 euros.

Ce régime fiscal de frais réels n’est souvent intéressant que si vous faites des travaux. Si pour l’exemple, on avait 2000 euros de travaux, le loyer annuel net aurait été moindre, et l’impôt aussi du coup.

LMNP (Location Meublé Non-Professionnelle)

Le régime LMNP est courant dans les villes étudiantes ou touristiques. Mais il reste intéressant dans les autres cas. Ca consiste à louer votre logement “meublé”, avec plusieurs possibilités :

bail renouvelable de 1 an,
bail mobilité de quelques mois,
bail étudiant de 9 ou 10 mois,
location de courte durée (nuitée, semaine…).

C’est le propriétaire qui procure les principaux meubles. Voir la liste officielle ici.

Concernant la connexion Internet et l’abonnement à l’électricité, on peut trouver tous les cas de figure. Attention cependant, pour un meublé à l’année, c’est légalement le locataire qui doit prendre un abonnement à son nom.

3 options pour le régime fiscal : abattement forfaitaire de 50% (cas classique), abattement forfaitaire de 71% (meublé classé) ou frais réels.

L’abattement forfaitaire de 50% en LMNP

Il s’agit de déduire 50% du montant des loyers charges comprises que vous avez encaissés sur l’année, puis d’y appliquer votre taux d’imposition.

Toujours avec notre exemple. Un appartement loué 600 euros hors charges par mois et donc environ 650 euros charges comprises.
Loyer annuel charges comprises : 7800 euros (12 mois x 650 euros).
Si votre taux d’imposition est de 11%, auquel il faut ajouter les 17,2 % de CSG/CRDS, cela fait 28,2 % d’imposition sur les loyers nets (net après abattement ou net après application des frais réels).
Dans ce cas précis : 7800 – 50% = 3900. Vous êtes imposés sur la base de 3900 euros.
Impôt à payer : 28,2 % de 3900 = 1092 euros.

L’abattement forfaitaire de 71% en LMNP

La condition ici est de faire classer son meublé. Peu importe le nombre d’étoiles obtenues. Plus de précisions à propos du classement, ici sur mon autre blog.

Dans ce cas : 7800 – 71% = 2262. Vous êtes imposés sur la base de 2262 euros.
Impôt à payer : 28,2 % de 2262 = 633,36 euros.

Les frais réels en LMNP

Il vous faut obligatoirement un comptable. Le plus connu et fiable est jedeclaremonmeuble.com .

Il s’agit de déduire certains frais de vos loyers. Tout comme les frais réels en location nue. Mais à cela s’ajoute l’amortissement comptable. Pour notre exemple, nous pouvons déduire :

900 euros d’intérêts d’emprunt
300 euros d’assurance de prêt
200 euros d’assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant)
550 euros de taxe foncière
250 euros de comptable
2500 euros d’amortissement comptable

Total des charges : 900 + 300 + 200 + 550 + 250 + 2500= 4100

Loyer net : 7800 – 4100 = 3700 euros.

Impôt à payer : 28% de 3700 = 1036 euros.

Ce régime fiscal de frais réels en LMNP est souvent intéressant, et ce même si vous ne faites pas de travaux. Et si vous faites des travaux, alors vous paierez 0 (zéro) euros d’impôts pendant plusieurs années.

2. Investir dans un appartement en société, quel régime fiscal ?

L’intérêt principal d’une société (SCI, SARL, SAS) est la facilité pour transmettre le capital en cas de décès d’un des sociétaires. Mais quel régime fiscal est applicable dans ces cas ?

La SCI (Société Civile Immobilière)

Il est courant et plus facile de passer par une SCI à l’IR (impôt sur les revenus). En effet, en SCI à l’IR, on n’a pas besoin de comptable. Mais la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) présente des avantages.

De nos jours, pour monter une SCI, ne vous faites plus avoir. On ne débourse plus 2000 ou 3000 euros. Il vous en coûtera environ 800 euros au total :

frais d’inscription au JAL (Journal d’Annonces Légales), 199 euros,
frais d’inscription auprès du greffe du tribunal, 79,19 euros,
frais de création (dont aide à la rédaction des statuts) auprès d’un prestataire tel que Captain Contrat, 300 à 600 euros selon la complexité de votre SCI.

SCI à l’IR

C’est exactement le même fonctionnement que la location nue en nom propre. Vous choisissez l’abattement forfaitaire ou les frais réels.

L’impôt à payer se fait au prorata des parts sociales détenues.

SCI à l’IS

Fonctionnement très similaire au régime LMNP. Ici, vous pouvez utiliser l’amortissement comptable dans vos frais réels. Et vous êtes forcément aux frais réels. Pas possible de profiter de l’abattement de 50% ou de 71% comme en LMNP.

Vous devez prendre un comptable. Entre 25 et 100 euros par mois selon les comptables. INDY.fr fait très bien l’affaire, ou encore CaComptePourMoi.fr .

C’est la SCI qui paie directement l’impôt sur les loyers. Cet impôt est de 15% du bénéfice comptable.

Pour notre exemple, nous pouvons déduire :

900 euros d’intérêts d’emprunt
300 euros d’assurance de prêt
200 euros d’assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant)
550 euros de taxe foncière
500 euros de comptable
2500 euros d’amortissement comptable

Loyer net : 7800 – 4350 = 3450 euros.

Impôt à payer par la SCI : 15% de 3450 = 517,50 euros.

Contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL) : 2,5 % des loyers bruts perçus.
Soit 2,5% de 7800 = 195 euros.

TOTAL à payer par la SCI : 715,50 euros. (517,50 + 195)

Les associés ne paient des impôts que s’ils se versent des dividendes. Un autre article expliquera ceci en détail.

SARL de famille, EURL, SASU, etc

Fonctionnement identique à une SCI.

Impôt à l’IR pour : EURL et SARL ainsi que SARL de famille.

Impôt à l’IS pour : SAS, SARL de famille *.

* une SARL de famille est une SARL constituée entre parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents…), ou entre frères et soeurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un Pacs. La SARL de famille a le choix entre l’IR et l’IS.